Le viager occupé

1. Principe

Acquérir un bien occupé présente un intérêt certain.
En effet le bien est d'emblée décoté (- 50% à 70 ans, -40% à 80 ans).
En outre, la rente viagère versée chaque mois équivaut à un paiement du bien à crédit.
Cette double capitalisation est un bon placement en vue d'un projet à moyen ou long terme.

Si le viager est un produit de complément de retraite pour les vendeurs, il est également un moyen de préparer celle des acquéreurs, d'acheter un appartement pour ses enfants, ...

Pour fonctionner un contrat doit être équilibré. La vente en viager permet aux vendeurs d'augmenter leur pouvoir d'achat sans changer leurs habitudes de vies.
De son côté l'acquéreur se constitue un capital en achetant de l'immobilier bien placé à faible coût, sans fiscalité puisque il ne perçoit aucun revenu (contrairement à un appartement loué).

2. Estimation

La première étape est l'évaluation du bien. Qui se détermine de façon classique (selon le quartier, l'immeuble, les travaux ,l'étage , le confort, …) .
De cette valeur vénale nous allons soustraire un pourcentage correspondant à l'occupation du bien pendant l'espérance de vie du vendeur (abattement d'occupation)
Par exemple : à 70 ans - 50%, à 80ans - 40% nous obtenons ainsi la valeur occupée fiscale .

La valeur occupée sert de référence pour le paiement des frais d'enregistrement, droit de notaire, et pour le calcul de la plus value le jour de la vente s'il y a lieu.

C'est également cette base que nous prenons pour déterminer le montant du bouquet (comptant) et de la rente .
Il n'y a pas de règle légale pour déterminer le pourcentage entre le comptant et les arrérages, mais l'âge du crédit rentier (vendeur) compte pour beaucoup : plus le crédit rentier est jeune, moins il y a de capital à verser .
Après avoir fixé le comptant le montant du capital restant est divisé en mensualités calculées sur l'espérance de vie du crédit rentier (article 1976 du code civil).

Exemple : valeur vénale : 1.000.000 € âge du crédit rentier : 80 ans
abattement d'occupation : 40% . Valeur occupée fiscale : 600.000 €
bouquet :200.000 € , capital à mettre en rente : 400.000 €
espérance de vie pour une femme de 80 ans = 9 ans .
la rente est donc fixée à 3.600 € / mois .
frais d'enregistrement et droit de notaire : 60.000 € .

Le viager est un crédit vendeur. L'acquéreur, en payant la rente, rembourse essentiellement du capital avec 1 ou 2% d'intérêt .
Une fois l'espérance de vie du crédit rentier atteint la totalité de la valeur occupée aura été versée. Ce bénéfice réalisé sera majoré par l'augmentation des prix durant cette période .

L'estimation est essentielle dans un contrat de viager. Il convient donc de s'adresser à des professionnels habitués à réaliser des contrats sur mesure en fonction des besoins et des possibilités concrètes des vendeurs, ainsi que des réalités économiques du marché.
Il est nécessaire de tenir compte de l'augmentation de l'espérance de vie.

Des variantes du viager occupé ont été créées pour répondre au besoin des vendeurs, elles représentent également de bons placements tels : la vente d'un bien occupé sans rente.
Ressemblant beaucoup aux Loi 48 qui avec le temps deviennent de plus en plus rare.

Exemple : valeur vénale : 1.000.000 € âge du crédit rentier : 80 ans
Abattement d'occupation 45% prix : 550.000 € sans rente
Frais d'enregistrement et droit de notaire :55.000 €
L'abattement d'occupation est 5% plus important car l'acquéreur avance tout le capital.

Dans certains cas il est possible de limiter le paiement de la rente dans le temps. On appelle cela une rente certaine, qui ressemble plus à un crédit. Le propriétaire doit payer la rente jusqu'au terme fixé .Si le vendeur décède prématurément le paiement sera fait aux héritiers.

Prise en charge des contrats viagers chez Legasse

3. Le contrat

L'acquéreur (débit rentier) est propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique, à ce titre il est responsable de certaines charges :
travaux votés en assemblée des copropriétaires, quote-part de l'assurance de l'immeuble, quote-part du salaire du syndic et impôt (impôt foncier). Le vendeur paye les charges locatives et la taxe d'habitation.

Le débit rentier peut revendre son bien quand bon lui semble même du vivant du crédit rentier, sans avoir besoin de le faire intervenir à l'acte.20% des ventes en viager sont des reventes .Dans ce cas l'acquéreur initial demeurera responsable du paiement des arrérages. Il se garantira contre le risque de défaillance du sous acquéreur en faisant inscrire son privilège de vendeur sur le bien immobilier revendu . En clair si le nouvel acquéreur ne paie pas sa rente le premier redevient propriétaire et peut soit le revendre encore une fois ou le conserver en payant la rente. Cela serait une excellente affaire, mais très rare.

Les arrérages ne peuvent être réclamés après cinq ans (article 2277 du code civil).

La rente viagère est indexée chaque année à la date anniversaire du contrat (l'indexation est obligatoire en France).L'indice le plus courant est l'indice mensuel des prix à la consommation publié par l'INSEE .

Aucune garantie n'est demandée à l'acquéreur, mais une hypothèque de premier rang est prise sur le bien vendu pour garantir le paiement des rentes .
Cette disposition rend difficile l'obtention d'un crédit pour financer le bouquet. Il est cependant possible d'utiliser un plan épargne logement ou un prêt personnel .

Pour une acquisition sans rente il est possible d'utiliser un crédit puisque le prix est versé en totalité le jour de la vente, le notaire n'a donc pas besoin de prendre de garantie hypothécaire.

Le crédit rentier dispose d'un droit d'usage et d'habitation personnel sa vie durant. A ce titre il ne peut pas louer son bien, en cas de départ de son propre chef (25% des viagers occupés se libèrent avant le décès du vendeur) seul le propriétaire peut avoir la jouissance du bien. La rente est alors majorée selon un barème dégressif dans le temps prévu dans l'acte de vente .

A éviter : la réserve d'usufruit
Le problème vient du fait que le crédit rentier peut louer son bien s'il décide de quitter les lieux, tout en continuant de percevoir sa rente.

Il existe depuis quelques années des contrats d'assurance qui permettent de se prémunir contre le dépassement de l'espérance de vie, le chômage, le décès de l'acquéreur...